丘敏

二手房买卖过程中，买方最担心的莫过于卖方因房价上涨违约，拒绝办理过户手续。那么，当卖方将其房屋违约二次出售时，买方如何维护自己的权益呢?【案情介绍】2020年3月，徐某作为买方，何某作为卖方，甲公司作为经纪方，三方共同签订了《房地产买卖合同》，约定徐某以总价X万元购买何某位于某地的房屋，徐某当天支付定金，双方按照约定履行合同。因该房屋存在银行抵押，需先向何某的贷款银行赎楼，2020年5月，徐某向何某支付该笔赎契款。合同本应继续履行，在何某办理注销房产抵押登记后，双方共同到房管部门办理交易过户手续。但何某在完成案涉房屋的注销抵押登记等手续后，并未按约定协助徐某办理过户。后房价上涨，2020年9月，何某向徐某发出解除《房地产买卖合同》的通知函，提出单方解除案涉合同。同月，何某与杜某签订《房地产买卖合同》，并到房管部门办理案涉房产过户手续，向杜某交付了案涉房产。徐某就继续履行合同的事宜多次与何某协商未果，便委托丘律师起诉，请求解除合同，并请求被告何某返还购房款，支付违约金，赔偿房屋差价损失，中介费，承担律师费等费用。本案最终胜诉，法院支持原告徐某的诉讼请求。【丘律师说】对于原告徐某的主张，被告何某辩称，对于原告主张其因房价上涨而单方解除双方合同的事实并不属实，实际上是原告违约在先，导致其被迫解除合同。同时，被告主张原告不具备购房资格，怀疑原告是代他人购房，其最终需要将房屋过户给谁处于不确定的状态。此外，退一步讲，即使原告请求按合同约定承担违约责任，该违约金约定过高，要求减少违约金。双方有争议的事项在于，第一，原被告双方签订的《房地产买卖合同》何时解除及解除原因。2020年9月，被告向原告发出《解除房地产买卖合同通知函》的解除理由是要求原告支付首期楼款，但经多次催促仍都未履行约定，而非以原告不具备购房条件，非实际购房人等原因主张解除。根据双方签订的合同，原告应在买卖双方到房管部门办理交易递件手续并取得房地产交易中心受理回执的当天付清，原告并不存在逾期付款。同时，根据购房政策，原被告签订《房地产买卖合同》时原告符合二手房买卖的条件，被告也没有提交充分证据证明原告并非实际购房人。因此，被告在2020年9月发出的《解除房地产买卖合同通知函》不具备约定或法定解除权，同月，被告与杜某签订《房地产买卖合同》转让案涉房屋属于以实际行为不履行与原告之间的合同，因此，原告可以以合同目的无法实现为由主张解除合同，原告于2021年3月起诉提出解除合同且送达被告，原被告的房屋买卖合同于2021年3月解除。第二，关于合同解除后的责任问题。根据相关法律法规，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。同时，参照《广东省高院关于审理房屋买卖合同纠纷指引》第四十条“房屋买卖合同因一方当事人违约被解除的，守约方可以要求违约方赔偿房屋差价或者转售利益等可得利益损失。计算损失时，应当扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损失、守约方因此获得的利益以及取得利益需要支出的必要费用，并综合考虑守约方的履约情况等确定，但不得超过违约方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。因此，原告请求被告返还购房款、支付房屋差价损失、中介费等费用于法有据。

房东未取得建设工程规划许可证导致合同无效，租客是否需要支付租金？对租赁物进行装修而产生的费用，能否要求房东赔偿？【案情介绍】2012年8月，车某与任某签订《租用商铺合同》，约定车某向任某出租位于某地的商铺，租赁期限为十五年，并约定租金及支付方式。2015年7月，双方另行签订《露天停车场租赁合同》，约定车某向任某出租位于上述商铺前的露天停车场，租赁期限为十二年。从2020年2月开始，任某未再按时支付案涉租赁物的租金，车某多次向任某催收，但任某一直以种种理由拒绝支付。于是，车某委托丘律师起诉要求对方支付租金，被告任某答辩称按时租赁物未取得建设工程规划许可证，且租赁合同中约定的停车场属于公共区域，原告车某收取该停车场的租金属于不当得利。同时，被告辩称因为疫情致使商铺停业，无力支付疫情期间的租金。此外，被告提出反诉，请求原告赔偿全部装修损失以及返还已支付的停车场租金。本案胜诉，法院最终确认双方签订的《租用商铺合同》无效，解除双方签订的《露天停车场租赁合同》，判决被告支付商铺的占有使用费，停车场租金，并判决原告承担部分装修损失。【丘律师说】本案中，第一，关于《租用商铺合同》的效力以及租金。原告车某将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给被告任某，双方签订的商铺租赁合同无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照民法典第一百五十七条和本解释第七条、第十一条、第十二条的规定处理。虽然双方签订的《租用商铺合同》无效，但原告请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费于法有据，被告应当支付。同时，被告主张原告应当减免疫情期间的占有使用费，但其在复工复产后仍拖欠原告商铺占有使用费且至今分文未付，该主张不合理。第二，关于被告反诉请求原告赔偿装修损失。因《租用商铺合同》无效，且涉及的装修项目均为已形成附合的装饰装修物，而原告不同意利用，依法应由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。原告就该房屋未取得建设工程规划许可证存在过错，但被告在签订租赁合同前疏于审查房屋相关证件，对于合同无效也存在过错，双方对合同无效存在同等过错。因此，原告按被告主张的案涉商铺装饰装修现值评估价值的50%承担装修损失。第三，关于《露天停车场租赁合同》的效力及租金。双方签订的《露天停车场租赁合同》未违反法律法规的强制性规定，同时根据当地村委会出具的书面证明，该村委会从2000年10月开始将该商铺前X平方米的地块交由原告全权使用，因此，该《露天停车场租赁合同》合法有效，原告请求被告支付租金合法有据，被告反诉请求原告返还其已经支付的停车场租金，缺乏依据，被告应当支付所拖欠的租金。

劳动者提供了虚假学历信息，用人单位可以据此解除劳动合同吗?【案情介绍】2013年7月，陈某入职甲公司，任技师，入职时陈某填写一份雇员入职登记表，注明为高中学历。后甲公司于2018年被乙公司收购，乙公司承继了甲公司与陈某之间的劳动合同。陈某与甲公司签订了两份书面劳动合同，最后一份合同期限为2016年7月至2022年7月。双方约定甲公司颁布的员工手册及其他所有规章制度可作为本合同附件，具有法律效力。2016年的岗位说明书对该工种的基本要求为高中学历。2019年12月，乙公司以工作需要为由通知陈某放假至2020年1月，之后未安排工作。2020年3月，乙公司以陈某提供给公司的履历造假，根据双方签署的劳动合同及员工手册的规定，解除与陈某的劳动合同。于是，陈某委托丘律师申请劳动仲裁，请求对方支付工资差额以及违法解除劳动合同的经济赔偿金。本案最终胜诉，仲裁庭裁决被申请人乙公司向申请人陈某支付工资差额及违法解除劳动合同的经济赔偿金。【丘律师说】本案的争议事项在于，第一，被申请人乙公司是否需要支付工资差额；第二，被申请人乙公司是否需要支付违法解除劳动关系赔偿金。关于第一点，根据《广东省工资支付条例》第三十九条，非因劳动者原因造成用人单位停工、停产，未超过一个工资支付周期（最长三十日）的，用人单位应当按照正常工作时间支付工资。超过一个工资支付周期的，可以根据劳动者提供的劳动，按照双方新约定的标准支付工资；用人单位没有安排劳动者工作的，应当按照不低于当地最低工资标准的百分之八十支付劳动者生活费，生活费发放至企业复工、复产或者解除劳动关系。因此，被申请人应当按照正常工作时间支付申请人2019年12月至2020年1月的工资。关于第二点，被申请人主张申请人履历造假，没有高中学历，解除与申请人之间的劳动合同关系。虽然根据员工手册，员工提交的学历证明是虚假的情况下，被申请人有权解除劳动合同。但是，申请人在职期间超过6年，其与甲公司之间的第一份劳动合同并未体现对学历的特别要求，虽然2016年岗位说明书中对技工的要求学历为高中，但是申请人已经在该公司工作多年，且被申请人对申请人的工作能力予以认可并予以提拔，所以，缺少高中学历并不造成申请人工作能力的缺失，被申请人根据申请人的能力与其续签了第二次劳动合同，双方的劳动合同属于双方真实意思表示，合法有效，不属于无效合同。因此，申请人提供虚假学历信息并未达到欺诈的程度，也没有给公司造成损失，不属于严重违反劳动纪律，被申请人在申请人入职6年多之后以入职时学历虚假为由解除与申请人劳动合同的行为属于违法解除，被申请人应当向申请人支付违法解除劳动合同的经济赔偿金。